華潤海南近2000畝土地閑置背後:政府、企業、村民三方利益博弈進行時
  海南這片土地上,上演過中國房地產圈最瘋狂的淘金故事。瘋狂過後,這裡面臨的也許是全國最為嚴峻的土地閑置問題。
  華潤集團(下稱“華潤”)就是其中一個淘金者。十多年前,它以極低的價格拿下了海南萬寧石梅灣旅游度假區的主開發權,原計劃在2017年底竣工。十多年後的今天,華潤石梅灣項目進展緩慢,竣工時間幾經更改,目前已被延後至2025年。
  華潤因而也成為了今年海南省閑置土地清查風暴的重點攻剋對象。今年7月,華潤、駿豪集團、魯能集團、中信泰富等12家海南“囤地”大戶被海南省國土廳約談。《第一財經日報》獲得的資料顯示,華潤所涉及的閑置土地17宗,面積1943.6畝,均位於萬寧石梅灣。
  《第一財經日報》記者從萬寧市國土局的閑置土地公告中獲悉,華潤閑置土地部分是企業原因,部分則是政府原因。至於更為詳細具體的原因及後續的處置,本報記者多次聯繫萬寧市國土局進行採訪,截至發稿前仍未得到答覆。華潤方面則表示不予置評。
  土地閑置的背後,不僅僅是萬寧市當地樓市需求的不足及成熟度的待提升——尤其是今年上半年萬寧市房地產銷售面積縮水近兩成,更重要的還有在海南這片對於房地產開發過度依賴的土地上,政府、開發商、徵地農民的三方利益博弈。
  近2000畝土地閑置
  石梅灣項目曾是上世紀90年代海南房地產泡沫中留下的爛尾項目,接盤者——華潤入駐之後的工作進展並不“順利”,並先後兩次上了政府閑置土地的名單。
  第一次是2010年,國土部公佈了1457宗閑置用地名單,華潤石梅灣項目的4幅地塊“榜上有名”,而這4幅地塊均為2005年12月22日取得的旅游用地項目,約定開工日期為2006年6月30日,根據官方口徑,由於企業自身原因,一直未動工。當時華潤方面對外表示,公司一直在等待開發時機,預計上述地塊將於2010年下半年動工。
  到今年,華潤再一次被點名並被約談。海南省自2013年3月開始進行了新一輪閑置土地處置工作,查出1150宗、13.92萬畝“供而未用”閑置土地。今年7月,海南省約談了包括華潤在內的12家閑置土地大戶。
  本報記者獲得的一份海南省國土廳《關於大企業閑置土地處理情況通報》顯示,華潤所涉及的17宗閑置土地面積1943.6畝,位於萬寧市石梅灣,土地使用權分別登記在其下屬海南華潤石梅灣旅游開發有限公司、海南海倫酒店開發有限公司、海琴公司名下。
  根據華潤置地的年報,石梅灣項目的總地盤面積為4555.35畝,按此計算,華潤在石梅灣項目的閑置土地占總規劃用地逾40%。
  近半土地被閑置,說明石梅灣項目進展緩慢,連經常載客去石梅灣的出租車司機都感受到了。
  “石梅灣的威斯汀酒店都停工好久了。”9月上旬,在記者驅車前往石梅灣的路上,萬寧市的的士司機陳師傅說道。
  記者在現場看到,威斯汀酒店的主體已經完工,外立面尚未做好,但除了一名駐守的保安之外,並沒有其他工人,更無動工跡象。
  威斯汀酒店是華潤在石梅灣建設的第二家酒店。據瞭解,華潤在整個石梅灣項目中一共規划了5家五星級酒店,已經建成並對外營業的只有一家——艾美酒店,其他3家規劃中的酒店均尚未開工。
  建設緩慢的並不只是酒店,還有住宅項目。
  華潤石梅灣項目銷售中心的置業顧問向本報記者介紹,整個項目一共規划了山地住宅區、青皮林住宅區、山谷住宅區、游艇會住宅區四大板塊,而目前已經建設的只有山地住宅區一期、二期,其他三大板塊則仍停留在“規劃用地”的層面。
  就連最早開發的山地住宅區一期,在今年5月還向萬寧市國土局申請延長施工時間。
  完工時間三次推遲
  “整個項目還要建設八九年吧。”上述置業顧問透露。
  華潤置地2013年年報顯示,石梅灣項目的落成時間預計為2025年3月。但最初,該項目的規劃落成時間是2017年,先後推遲了三次。
  實際上,早在1992年,石梅灣就被列為海南省五大重點旅游開發區之一。作為海南省東南海岸線旅游中心區,石梅灣三面環山、一面向海,擁有綿延六公里的濱海沙灘、世界上面積最大的海灘青皮林等優質自然資源。
  石梅灣的開發是整個海南樓市起伏的一個縮影。
  1993年初,在海南樓市如火如荼之時,石梅灣迎來了它的第一個主人——海南新能源股份有限公司(下稱“瓊能源”)。這個海南省的第一家上市公司以3800萬元的價格從萬寧市政府手中取得了石梅灣2700畝海邊灘塗地的產權。
  就在瓊能源正準備“大幹快上”時,海南樓市泡沫瀕臨破滅。
  1993年6月,國務院發佈《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,銀根全面緊縮,一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。瓊能源的股票大幅下挫,石梅灣項目被迫停工。此後,瓊能源便一蹶不振,僅在石梅灣上建了3.8萬多平方米的爛尾樓。
  到1999年,海南省開始處置積壓房地產項目的工作,石梅灣迎來了新主人——華潤。華潤通過資產置換的方式獲得了石梅灣2700多畝土地的使用權。同年,華潤在海南註冊了全資項目公司——海南華潤石梅灣旅游開發有限公司(下稱“華潤石梅灣”),負責石梅灣的開發和建設。
  2003年4月,海南省政府批准華潤石梅灣為石梅灣旅游度假區12平方公里(摺合1.8萬畝)的主開發商,實施統一規劃、開發、招商、管理。
  《第一財經日報》記者獲得的《石梅灣旅游度假區總體規劃》顯示,當時,華潤為石梅灣的規劃年限為15年,共有3個開發階段:近期2002~2007年,中期2007~2012年,遠期2012~2017年。
  但從2011年開始,石梅灣項目的完工時間被一推再推。從華潤置地的年報中可以發現,2010年,石梅灣項目的完工時間還是2017年12月,但在2011年的財報中卻推遲到了2018年7月;2012年財報顯示的完工時間是2019年6月,在2013年財報中更是推遲到2025年3月。
  “對於開發商來說,開發節奏很重要。如果項目啟動過快,客源跟不上,資金回籠就會比較困難。所以開發商會根據市場的情況來調整開發節奏。”深圳市經典陽光置業發展有限公司海口分公司總經理蔡志喆對本報記者表示。
  石梅灣項目的開發是先配套,再建房。在拿下整個灣區十年的時間里,華潤先後投入了30億,進行道路、管線、污水處理、生活配套、度假配套等基礎設施的建設。
  2010年,海南國際旅游島建設正式啟動,海南樓市再次被點燃。華潤決定啟動石梅灣的住宅開發,2011年底開盤銷售。
  不過,華潤石梅灣住宅的銷售情況並不十分理想。根據華潤置地的歷年年報,華潤石梅灣項目2011~2013年的銷售額分別為4.12億元、13.92億元、10.87億元,而平均售價卻一直在下降,由2010年的27971元/平方米下降到2013年的21090元/平方米。
  而萬寧市的樓市行情也很低迷,開發商多持觀望情緒。萬寧市統計局的報告顯示,2012年,部分項目業主取得建設用地使用權後,由於國家出台有關限制房價上漲過快等政策及市場因素影響,使業主持觀望態度,或有意放慢進度,致使一些項目建設進度緩慢。
  2014年上半年,萬寧市房地產開發投資增速放緩,房地產銷售面積為32.1萬平方米,同比下降19.8%,成交量大幅萎縮。萬寧市統計局預計下半年房地產銷售面積將呈現持續下降態勢。“從目前形勢看,市場看淡聲音增加,企業開發趨於謹慎,投資熱情不高;房地產開發資金到位情況不樂觀,購房者觀望心理加重,市場競爭加劇,房地產銷售面積將持續下降。”
  按照石梅灣總規劃圖,已經建成或在建設中的有山地住宅一期和二期、艾美酒店、威斯汀酒店、國際游艇會、商業街、行雲流水海鮮舫等,而其他7大塊土地均顯示為“規劃用地”,尚未開發。據瞭解,這些尚未開發的規劃用地主要都是用來建設住宅。
  本報記者實地探訪也發現,上述規劃用地僅被圍牆圍避,但仍舊保持山林或農田的原始狀態。
  政府、企業、村民三方博弈
  市場行情不好,延緩開發,能在一定程度上解釋華潤為何在石梅灣閑置土地。但實際原因更為複雜,涉及到政府、企業、徵地村民等多方博弈。
  根據萬寧市國土局閑置土地公告的信息,本報記者進行了不完全統計後發現,華潤石梅灣項目閑置土地中除了兩幅共計276畝的住宅用地“已建25%以上”之外,其餘地塊均閑置兩年以上。在閑置原因方面,石梅灣1號地塊、5號地塊、16號地塊均是由於企業原因造成閑置,共計213畝,其餘地塊均顯示為政府原因。
  對於更為詳盡的原因及後續處置,華潤方面對記者表示不予置評。
  海南某旅游地產服務機構負責人張勇(化名)對本報記者表示,從政府層面來看,海南對房地產的依賴度很大,跟房地產企業的合作,一方面能讓政府最快獲取資金,另一方面又能帶動當地的旅游業發展。也正是因為政府對土地的依賴度高,每一屆政府對土地的認知、對房地產行業的發展、對城市的未來規劃都會有所不同。“只要規劃有一點變動,就會出現矛盾點。”
  “早期海南的供地模式都是一攬子計劃,企業的拿地成本很低。但隨著後續的發展,農民可能會要求提高徵地補償,政府也在‘覺悟’,地價就會變高。此時企業可能要求改變容積率等指標,三方的博弈也會耗費時間。”張勇說。
  萬寧市對房地產的依賴度正在逐年提高。本報記者統計發現,萬寧市2012年的房地產投資占GDP的43.6%,這一比重到2013年上升到了70.69%。而石梅灣項目一直是萬寧市的重點項目,為萬寧市歷任市委、市政府所重視。
  但石梅灣的拆遷工作似乎進展得並不順利。石梅灣當地一陳姓村民對本報記者說,規劃很早就做好了,但華潤給的拆遷補貼太低,一些村民不願意將維持生計的土地廉價賣出去。
  從企業層面來看,張勇分析,企業早期拿地都希望囤地獲取利潤,尤其是上市公司,每年做土地評估時能夠帶來更多賬面收益,但對市場的研判失誤卻會帶來嚴重後果。
  “過去十年,中國的絕大多數開發商都習慣高周轉模式,覺得在海南拿下幾千畝地,只要5~8年就能消化。但海南的旅游地產市場波動性很大,很多大項目的開發周期往往都需要15~20年。”張勇表示,如此一來,整個項目的投資計劃、開發節奏都要跟著延後。
  華潤在最初規劃石梅灣項目時,將開發周期定為15年,這已經算是比較長的周期。但市場還是比想象的殘酷,即便是一路降價,其銷量仍然上不去。
  蔡志喆說:“萬寧屬於三亞輻射帶,但相對於三亞和陵水來說,萬寧片區的市場可能還需要5年時間才能慢慢成熟起來。在這個過程當中,無論是華潤(石梅灣),還是中信泰富(神州半島)都需要謹慎開發。先動的往往會吃虧,有時候開發過快,市場供應過大,也會造成價格的下跌。”
  不過,蔡志喆也認為,從位置和資源來看,萬寧是海南環島資源中價值較高的一個片區,雖然目前市場壓力比較大,但從長遠來講,萬寧片區的前景還是比較樂觀的。這也是華潤、中信泰富等企業一直延緩開發的原因之一。
  而從這一輪海南省對閑置土地的清查力度來看,企業或許不得不加快開發節奏。
  海南省國土廳8月底的《關於大企業閑置土地處理情況通報》顯示,華潤有6宗、987.8畝土地已採取延長開發期限方式進行處置;有2宗、276.1畝土地在處置期間,已經開發建設,萬寧將不再將這2宗土地作為閑置土地處置;有9宗、679.7畝土地正在處置中,尚未完成處置。
  多位海南房地產業內人士均對本報記者表示,海南省的“囤地”現象有太多歷史遺留問題,能否徹底清查、處置仍待觀察。“相信‘囤地’的企業跟政府都會進行協商。從政府層面來看,會對企業開發的時間進行限制;從企業層面來說,則要視市場情況而定,市場好就加快開發,市場不好就往後拖,或者以緩慢施工來應對。”蔡志喆表示。
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